Sertifikat Tanah

MENGENAL LEBIH DEKAT  SERTIFIKAT TANAH

 

 

Berbicara mengenai sertifikat hak atas tanah – untuk selanjutnya dalam tulisan ini saya sebut saja  “sertifikat tanah” –  saya yakin bahwa bagi sebagian besar dari kita,  ini bukanlah suatu hal yang asing.  Namun, apakah kita sudah benar-benar memahami dan menyadari mengenai apa manfaat sesungguhnya dari sebuah sertifikat tanah,  informasi apa saja yang terdapat dalam sebuah sertifikat sertifikat  dan apa konsekuensi hukumnya apabila kita tidak segera mensertifikatkan tanah kita ? Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut, mari kita simak bersama beberapa hal yang wajib kita ketahui terkait dengan sertifikat tanah.

 

SERTIFIKAT TANAH

 

Secara fisik sertifikat tanah dibagi atas beberapa bagian, yaitu :  Sampul Luar, Sampul Dalam, Buku Tanah dan  Surat Ukur/Gambar Situasi (GS). Namun dalam praktek sehari-hari  orang sering hanya menyebut Buku Tanah dan Surat Ukur / GS.   Dalam sebuah sertifikat tanah dijelaskan atau dibuktikan beberapa hal, antara lain yaitu :  jenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanah,  nama  pemegang hak, keterangan fisik tanah, beban di atas tanah  dan  peristiwa yang berhubungan dengan tanah.

 

Jenis Hak Atas Tanah Dan Masa Berlaku

                          

Dalam sertifikat  tanah,  dapat diketahui  mengenai jenis hak atas tanah yang bersangkutan, apakah itu merupakan Hak Milik,  Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, Hak Guna Usaha (HGU), atau Hak Pengelolaan, dan berapa lama hak tersebut berlaku, kecuali untuk hak milik yang tidak ada batas masa berlakunya. Informasi mengenai jenis hak atas tanah an masa berlaku, tertulis pada bagian Sampul Dalam (Buku Tanah) dan dikolom pertama  bagian atas dari Buku Tanah. 

  

Pemegang Hak.

 

Nama pemegang hak dapat kita ketahui dalam Buku Tanah  kolom kedua bagian atas. Di dalam Buku Tanah juga dicatat dalam hal terjadi peralihan hak atas tanah. Misalnya, apabila terjadi transaksi jual beli, maka  nama pemegang  hak yang terdahulu akan dicoret  oleh pejabat yang berwenang (BPN)  dan selanjutnya dicantumkan pemegang hak yang baru dan begitu seterusnya, pokoknya nama pemegang hak yang lama dicoret dan nama  pemegang hak yang baru dicantumkan, sehingga dari sertifikat tersebut selalu dapat diketahui  siapa pemegang hak atas tanahnya.

 

Namun dalam praktek  tidak semua berjalan sebagaimana seharusnya, sebab sering terjadi, setelah  transaksi jual beli tanah, pemilik tanah yang baru  lalai untuk melakukan  balik nama dengan .mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan. Kelalaian seperti ini memang tidak diatur sanksi yang tegas, namun kasus seperti akan merugikan pemilik tanah yang baru (pembeli), karena bisa saja pemilik lama yang namanya masih tercatat di Kantor Pertanahan, mengurus kembali penerbitan sertifikatnya dengan alasan hilang dan selanjutnya  menjual lagi tanah tersebut kepada orang lain.

 

Keterangan Fisik

 

Keterangan fisik suatu tanah dapat dilihat pada Surat Ukur/Gambar Situasi.  Disini kita bisa mengetahui mengenai luas tanah, panjang  dan lebar, bentuk fisik tanah,  letak dan batas-batas tanah.

 

Beban Di Atas Tanah.                                                                 

 

Dari suatu sertifikat juga dapat diketahui apakah ada beban di atas tanah tersebut. Maksudnya, apakah tanah tersebut sedang dalam keadaan diagunkan atau dijaminkan pada suatu bank atau  apakah di atas sertifikat  tersebut terdapat hak lain, misalnya HGB di atas Hak Milik.

 

Peristiwa Yang Berhubungan Dengan Tanah

 

Semua peristiwa yang berhubungan dengan tanah tersebut juga dicatat oleh Kantor Pendaftaran Tanah (KPT) dalam sertifikat tersebut, misalnya peristiwa jual beli, hibah, penyertaan daam suatu Perseroan Terbatas (PT), pewarisan dan sebagainya.

 

 KEGUNAAN SERTIFIKAT

 

Setelah kita memahami mengenai fisik dan kandungan materi  sertifikat tanah, maka selanjutnya hal penting lain yang perlu dipahami adalah mengenai manfaat dari sebuah sertifikat tanah? Secara umum kita semua tahu bahwa kegunaan dari sebuah sertifikat tanah adalah sebagai alat bukti bahwa si pemegang atau orang yang namanya disebut dalam sertifikat tanah,  adalah orang yang berhak atas tanah yang bersangkutan. Namun, perlu juga untuk diketahui lebih jauh,  bahwa sertifikat tanah merupakan bukti hak atas tanah yang paling kuat.  Dalam arti,  bahwa selama  tidak ada alat bukti lain  yang membuktikan ketidak-benarannya, maka keterangan yang ada dalam sertifikat tanah haruslah dianggap benar, dengan tidak perlu  alat bukti tambahan. Sedangkan alat bukti lain, seperti misalnya,  saksi-saksi, akta jual -  beli dan surat – surat keterangan pejabat, hanya  dianggap sebagai bukti permulaan yang harus dikuatkan oleh alat bukti lainnya.

 

Untuk lebih jelasnya,  saya sajikan sebuah ilustrasi sebagai berikut. Suatu saat anda terlibat sengketa tanah dengan pihak lain dan berujung pada pemeriksaan Hakim di pengadilan. Apabila anda telah memegang sertifikat tanah sebagai bukti hak atas tanah yang bersangkutan, maka jangan khawatir,  anda aman. Anda hanya cukup menunjukkan sertifikat  tersebut kepada Hakim sebagai alat bukti. Selanjutnya Hakim wajib menganggap dan menerima keterangan dalam sertifikat tersebut sebagai sesuatu yang benar. Namun disini ada pengecualian, apabila ternyata pihak lawan dapat membuktikan bahwa keterangan-keterangan yang ada dalam sertifikat tersebut tidak benar atau palsu. Misalnya,  apabila ternyata kemudian pihak lawan dapat membuktikan bahwa data yang terdapat dalam sertifikat tersebut ternyata tidak benar atau palsu, maka sertifikat tanah anda tersebut dapat dibatalkan.

 

Akan beda ceritanya apabila dalam kasus tersebut anda hanya dapat menunjukkan akta jual beli tanah,  disini  Hakim tidak akan begitu saja menerima bukti yang anda ajukan, namun Hakim akan meminta beberapa bukti  tambahan, seperti antara lain : saksi-saksi, keterangan – keterangan pejabat dan  kuitansi-kuitansi,  alat bukti mana dapat memperkuat posisi anda sebagai orang  yang berhak atas tanah tersebut.

 

Lantas, bagaimana dengan tanda pajak seperti, petuk pajak bumi, girik, ketitir dan  Ipeda,  apakah juga dapat dikatakan sebagai alat bukti hak atas tanah? Banyak orang menganggap bahwa surat-surat pajak juga  merupakan bukti hak atas tanah seperti halnya sertifikat tanah, namun secara hukum surat-surat tanda pajak sebagaimana tersebut di atas bukanlah merupakan bukti hak atas tanah,  surat-surat tesebut hanya merupakan  bukti pembayaran pajak yang menginformasikan bahwa  yang  membayar pajak atau wajib pajak  adalah orang yang namanya  tercantum dalam surat pajak tersebut. Walaupun demikian,  dalam prakteknya, surat – surat tanda pajak tersebut dapat diterima sebagai bukti hak atas tanah, namun harus ditunjang surat-surat lain seperti keterangan lurah  yang dikuatkan oleh Camat dan pengumuman kepada masyarakat luas. 

 

 

 

PENERBITAN SERTIFIKAT

 

Setelah lebih memahami mengenai manfaat dan kegunaan dari sebuah sertifikat tanah, maka apabila tanah anda  belum bersertifikat segeralah anda memperkuat dokumen-dokumen tanah yang anda miliki dengan mengajukan permohonan penerbitan sertifikat kepada pejabat yang berwenang.  Untuk itu,  berikut  di bawah ini saya sampaikan gambaran umum mengenai proses pengajuan atau permohonan penerbitan sertifikat tanah.    

 

Untuk memperoleh sertifikat tanah diperlukan upaya, waktu dan biaya yang tidak sedikit, mulai dari  mengajukan permohonan,  mempersiapkan bukti-bukti dan surat-surat yang diperlukan, serta menghadap pejabat-pejabat yang terkait.  Langkah pertama yang harus dilakukan adalah  dengan mendatangi kantor pertanahan kabupaten atau kotamaddya setempat untuk mendaftarkan tanah. Untuk ini anda diharuskan mengisi formulir – formulir tertentu yang disediakan dan melengkapi dokumen-dokumen yang terkait, seperti misalnya akta jual – beli,  akta hibah,  keterangan-keterangan pejabat atau dokumen-dokumen lain yang terkait.

 

Setelah semua persyaratan dipenuhi,  selanjutnya anda tinggal menunggu penyelesaiannya,  yang akan memakan waktu  kurang lebihnya  3 s/d 6 bulan, bahkan untuk kasus – kasus pengurusan tanah tertentu – misalnya yang  menyangkut kewenangan pejabat yang lebih tinggi – bisa lebih dari itu. Namun,  selama masa menunggu tersebut,  saya sarankan anda jangan pasif, anda harus rajin  dan tidak bosan-bosannya  menanyakan kepada  petugas yang mengurusnya dan demi keamanan dokumen tanah anda dan  agar lebih hemat  biaya, saya  sarankan untuk mengurusnya sendiri.

 

Memang dalam pelaksanaannya pengurusan sertifikat ini cukup sulit dan sangat merepotkan. Namun seandainya anda sibuk dan tidak sempat untuk mengurus sendiri, ada alternatif lain yang bisa ditempuh,  yaitu dengan menggunakan semacam biro jasa atau dapat juga melalui notaris, walaupun sebenarnya saya  tidak menyarankan, demi keamanan dokumen tanah anda sendiri dan  kemungkinan  biaya  yang dikeluarkan akan lebih besar.

 

Pertanyaan yang paling sering diajukan adalah adalah bagaimana seandainya kita hanya memiliki bukti – bukti berupa  surat-surat pajak seperti  petuk pajak bumi, girik, ketitir dan  Ipeda, apakah akan diakui dan diterima oleh p ejabat yang berwenang dalam rangka penerbitan sertifikat ?  Terhadap tanah – tanah yang kepemilikannya bersifat turun temurun dari nenek moyang dan hanya memiliki dokumen berupa tanda pajak seperti girik , petuk pajak bumi, girik, ketitir dan  Ipeda, maka untuk mendaftarkan tanah anda harus  membawa surat tanda pajak tersebut di atas,  Surat Pernyataan Kepala Desa tentang kepemilikan tanah tersebut yang dikuatkan oleh Camat dan surat pernyataan  bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dan tidak sedang dijadikan tanggungan utang. Kelak dalam proses penerbitan sertfikatnya wajib diumumkan kepada masyarakat luas.

 

 

 

 

—000—

About these ads

8 Komentar

  1. saya ingin tanya kalau BPN menghilangkan Buku tanah apa yang harus dilakukan dan bagaimana langkah-langkah penyelesaiannya… karena buku tanah saya yang ada di BPN setelah 3tahun dicari belum ketemu-ketemu juga

  2. o iya sebelumnya saya ucapkan terimakasih
    dan salam kenal

  3. Yth. P Gede

    Mohon maaf baru bisa menanggapi pertanyaan Bapak. Maklum pak, ditempat saya internetnya sering gangguan.. hang melulu.

    Berkenaan dgn pertanyaan bapak, kita diskusi saja ya pak, sekedar sharing, karena saya bukan pengacara dan juga bukan Notaris, hanya seneng nulis2 saja. Jadi kiranya tanggapan saya sebagai bahan masukan saja dan dapat dijadikan bahan pertimbangan bapak untuk mengambil langkah lebih lanjut.

    Saya belum jelas pak, sertifikat bapak hilang di BPN dalam kasus bagaimana?

    a. Apakah hilang pada saat bapak mengurus penerbitan sertifikat itu, lalu ketika terbit, petugas BPN menginformasikan sertifikat hilang? dgn kata lain bapak belum pernah sampai memegang sertifikat itu? atau

    b. Hiilang ketika bapak menyerahkan sertifikat ke petugas BPN, untuk mengurus sesuatu, misalnya balik nama, perubahan jenis hak dan sebagainya.

    Apabila yg terjadi adalah seperti kasus (a), maka langkah pertama tentunya bapak menulis surat resmi ke kepala kantor BPN tempat sertifikat hilang tersebut, untuk mohon penerbitan sertifikat tersebut, karena memang sertfikat tsb belum terbit2, dengan tembusan pejabat yg terkait , dengan demikian kantor BPN tersebut segera mengambil langkah untuk menyelesaikan klaim bapak.

    Dalam hal yg terjadi kasus (b), tetap, bapak wajib mengkonformasikan kembali ke BPN tersebut (tentunya bapak sdh melakukan ini karena sdh 3 tahun) dgn membuat surat kepada kepala BPN terkaitit untuk mhn penggantian sertifikat.

    Dalam hal ini, penting sekali, bahwa Bapak harus aktif, dengan kata lain tidak hanya mengirim surat, lalu menunggu tanggapan.Lebih baik bapak datang langsung, mengirim surat sendiri, bikin tanda terima, lain waktu datangi lagi untuk konfirmasi surat tersebut, dan seterusnya.

    Bicarakan baik-baik, dengan petugas BPN yg dulu menerima sertifikat bapak, apabila disini tidak ada titik temua upayakan menemui kepala BPN, tentunya akan memberikan alternatif penyelesaian yang tidak merugikan bapak.

    Jgn lupa untuk menyiapkan bukti2 bahwa sertfikat bapak ada di BPN, formulir2 isian, tanda terima dst. Saya kurang tahu persis apa saja formulir2/dokumen2 yang bapak isi/buat ketika pertama kali bpk berhubungan dgn BPN tersebut.

    Namun, secara umum perihal hilangnya sertifikat dapat ditempuh dengan mengajukan permohonan baru dengan syarat2 sebagai berikut :
    1. Laporan kehilangan dari kepolisan setempat
    2.foto copy sertfikat
    3.Surat keterangan dari lurah setempat yang menerangkan bahwa memang benar terdapat lokasi tanah sesuai copy sertifikat tersebut .
    4. Keterangan2 lain yang membuktikan andalah yg berhak atas tanah tersebut, akta jual beli misalnya (dalam hal masih atasnama orang lain)
    5.foto copy KTP
    6. bukti lunas PBB
    7. pengumuman kehilanagan sertifikat di media cetak, sekitar 2 bulan
    8. dll

    Nah pada saat proses pembuatan sertfikat penggnati ini juga nanti akan ada pengukuran ulang, peninjauan lokasi, dsb. Setelah semua sesuai dan tidak ada keberatan dari pihak ketiga, maka penerbitan sertifikat baru dapat dilaksanakan.

    Mungkin ini saja pak, penjelasan saya hanya secara garis besar saja, untuk detilnya bapak mengenai tatacara & persyaratan penggnatian sertifikat bapak dapat menghubungi kantor pertanahan/BPN setempat atau dapat juga menggunkaan jasa Notaris.

    Salam semoga bermanfaat, sekali lagi ini sekedar masukan kiranya bapak , sebagai salah satu bahan pertimbangan bapak. Terima kasih.

    Salam

  4. Mas Setiawan, thanks tulisannya. Aku mau tanya karena aku ada masalah tentang sertifikat balik nama. Waktu beli tanah aku tidak tahu kalau pemilik tanah harus memecah waris tanah yang mau dijual. Akhirnya, supaya data penjual lengkap, dibutuhkan waktu yg cukup lama untuk megumpulkan KTP ahli waris yg jumlahnya enam orang. Waktu beli, ayah saya juga tdk memakai PPAT notaris melainkan lewat lurah yang berjanji menguruskan dengan alasan lebih murah. Pembelian dilakukan pada Juli 2007 namun sampai sekarang sertifikat tanah atas nama saya belum juga kuterima alasannya menunggu pelantikan camat baru selaku PPAT. Apa yang salah ya? Padahal berkas pengurusan sudah lengkap. Atau lurahnya yang “bermain” ya??

  5. halo pak, boleh tanya, kalau pengurusan sertifikat HGU untuk lahan >5000 ha makan waktu berapa lama ya???

    thx

  6. Yth. Sdr. Palsay

    Maaf kalau tanggapan saya kurang lengkap, mungkin secara umum saja ya pak, sebagai gambaran mengenai pengurusan sertifikat. Lha wong saya bukan orang BPN juga bukan notaris, pak.

    Begini, penyelesaian suatu sertifikat sangat relatif pak, tergantung kesiapan dan kelengkapan dokumennya dan tentu saja petugas yg mengurusnya. Yah rata2 2 s/d 3 bulan, tapi ada yang lebih, bahkan bisa sampai 6 s/d 12 bulan. Untuk tanah yg belum ada sertfikatnya (girik, petuk pajak dsb) bahkan memerlukan pengumuman di Surat Kabar selama 2 bulan, yg tujuannya untuk mengetahui apakah ada pihak yang berkeberatan atau tidak. Kemudian untuk tanah dengan luas tanah tertentu, harus melalui pejabat ditingkat kanwil.

    Beberapa tahap dalam pelaksanaan penerbitan sertifikat, mulai dari pendaftaran, pengukuran tanah, penerbitan keputusan hak dan terakhir penerbitan buku sertifikat. Nah pada saat pendafataran tanah ini lah diperlukan syarat2 yg lengkap mengenai identitas tanah bapak.

    Satu hall lagi, karena sertfikat yag diurus BPN banyak , bukan hanya tanah kita, maka kita harus rajin2 nanyakan, ke BPN mengenai prosesnya. dengan demikian proses penerbitan sertifikatnya mendapatkan penanganan yg lebih intens.

    Demikian pak, sekedar sharing saja pak. Terima kasih

  7. Yth. Bu Lena

    Begini, Bu , memang benar , untuk transaksi jual beli tanah harus dibuat melalaui PPAT, dalam hal ini bisa Camat, bisa juga Notaris yg sekaligus PPAT. Dalam kasus Ibu, dalam hal ini Lurah sifatnya hanya membantu proses pelaksanaan ke PPAT dhi Camat setempat.

    Untuk pembelian sebagian tanah yg kebetulan tanahnya dimilki oleh beberapa orang, memang harus sepengetahuan pemilik yg lain, makanya dalam kasus Ibu KTP pemilik yg lain (ahli waris) dimintain KTP.

    Untuk selanjutnya tetaplah berkomunikasi dengan Lurah ybs untuk proses pembuatan Akta PPAT nya.

    Demikian, sebagai bahan masukan saja Bu, semoga bermanfaat. Terima kasih. Salam

  8. Trims ya pak setiawan heru…


Comments RSS TrackBack Identifier URI

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.